Висновок ревізійної комісії

27.11.2015

Щодо законності проведення загальних зборів ОСББ 20 листопада 2015 року та прийнятих на них рішень

Відповідно до п. 4.1 Статуту ОСББ «Оберіг на Позняках» (далі — Об’єднання), Ревізійна комісія, яка була обрана на установчих зборах Об’єднання 16.12.2012 р., у складі:

з яких Волічек О.В., Воловик Е.О., Хоменко В.Ф. втратили право власності на квартири, згідно з чим втратили право бути членами ревізійної комісії Об’єднання.

Ревізійна комісія провела перевірку законності проведення зборів та прийняття рішень на них.

При проведенні перевірки  Ревізійна комісія керувалася Статутом Об’єднання, Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Законом України «Про житлово-комунальні послуги», нормативними актами Кабінету Міністрів України та Міністерства фінансів України.

У ході перевірки були проаналізовані рішення, які приймалися на загальних зборах співвласників Об’єднання та їх законність.

Перевіркою встановлено:

Збори 21.10.2015 року були скликані та проведені у відповідності до Статуту Об’єднання та Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»

Стосовно питань, які були винесені на порядок денний:

Щодо прийняття на баланс ОСББ «Оберіг на Позняках» будинку за адресою м. Київ, просп. М. Бажана, 16

Встановлено наступне:

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «АКТИВ» зареєстровано Дарницькою районною у м. Києві державною адміністрацією 5 листопада 2004 р. (свідоцтво № 11905).

28.11.2007 р. Постановою Дарницького районного суду м. Києва було визнано недійсним запис про проведення державної реєстрації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Актив», визнано незаконним свідоцтво про державну реєстрацію об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Актив», виданого Дарницькою районною у м. Києві державною адміністрацією 05 листопада 2004 р. за № 119050.

Співвласниками квартир та нежитлових приміщень будинку № 16 по проспекту М. Бажана в м. Києві створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оберіг на Позняках».

Постановою Кабінету Міністрів України № 1521 від 11.10.2002 р., затвердженно Порядок передачі житлового комплексу або його частини  з балансу на баланс, яка регулює процедуру передачі житлового комплексу на баланс.

Статут ОСББ «Оберіг на Позняках» передбачає можливість провадження діяльності, а саме: належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав власників приміщень будинку на володіння та користування спільним майном співвласників об’єднання; забезпечення сприяння співвласникам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання та ін.

З метою виконання вимог Закону необхідно передати житловий комплекс з балансу ОСББ «Актив» на баланс ОСББ «Оберіг на Позняках», дотримуючись порядку, який визначений в Постанові Кабінету Міністрів України № 1521 від 11.10.2002р. (надалі — Постанова)

Згідно норм Постанови, ОСББ на загальних зборах має прийняти рішення про прийняття будинку на баланс, що і було зроблено на загальних зборах ОСББ «Оберіг на Позняках» — поставлено питання про прийняття будинку на баланс, а також для підготовки акту приймання передачі створено та затверджено комісію, у складі: Голови правління, власника кв. №65 Нікітченко В.В., власника кв. № 174 Олефіра А.Є., власника кв. № 109 Майбороди О.П., власника кв. № 372 Дорохіної Ю.А.

Все це не суперечить нормам Законодавства,  повністю відповідає його вимогам. На підставі цього вбачається прийняття житлового комплексу на баланс затвердженою комісією, яка має підписати акт приймання передачі.

Щодо затвердження кошторису ОСББ «Оберіг на Позняках»

ОСББ, які самостійно  забезпечують утримання будинку і прибудинкової території, при визначенні розміру внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території мають виходити з розміру витрат на утримання будинку і прибудинкової території, передбачених кошторисом ОСББ, який відповідно до ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» відносяться до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання відноситься, зокрема, затвердження кошторису і балансу об’єднання, а також визначення розмірів внесків та платежів членами об’єднання. Зауважимо, що ні зазначеним Законом України, ні іншими законодавчими актами не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування розмірів внесків та платежів, визначених загальними зборами ОСББ. При визначенні складу витрат на утримання будинку і прибудинкової території, які включаються до кошторису ОСББ при підготовці кошторису Правління керувалося правилами утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затвердженими Наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 № 76.

Тому визначений загальними зборами ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження чи погодження органами державної влади чи місцевого самоврядування; розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території загальними зборами ОСББ має визначатися виходячи з затвердженого в кошторисі об’єднання розміру витрат з цією метою; склад витрат на утримання будинку і прибудинкової території, які включаються до кошторису ОСББ, слід визначати за Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій (наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 р. №76), що і було зроблено правлінням при підготовці кошторису.

Тарифи, які були затверджені раніше, припиняють свою дію за відповідними розпорядженнями КМДА і власники квартир самостійно на загальних зборах мають визначити суму внесків, яку вони сплачуватимуть на утримання свого будинку. При цьому мешканці можуть вирішити витрачати більше коштів на утримання будинку, ніж вони витрачали раніше. Це дозволить більш якісно утримувати будинок, а можливість відшкодування пільг та субсидій, відповідно, розміру затверджених рішенням загальних зборів внесків, дозволить не постраждати при цьому соціально незахищеним верствам населення.

Слід зазначити, що вказані вище зміни стосуються виключно витрат на утримання будинку і прибудинкової території і не стосуються тарифів на газ, теплову енергію, централізоване опалення, гаряче та холодне водопостачання та водовідведення.

Видатки відповідають сумі, що не перевищує запланованих доходів. При цьому розподіл видатків в кошторисі складений на підставі договорів, які були укладені ОСББ «Актив»  та повністю відповідають цінам, які не завищені та економічно обґрунтовані. На ринку послуг витрати закладені в кошторисі щодо: фонду заробітної плати, вивезення ТВП, обслуговування ліфтів, протипожежної безпеки — не перевищують середніх показників.

Відповідно до чого кошторис складений без завищення цін по всім пунктам витрат, економічно обґрунтований, не перевищує запланованих доходів.

Щодо переходу на прямі договори з ПАТ «Київводоканал» та ПАТ «Київенерго»

26.04.2014 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення розрахунків за енергоносії» від 10.04.2014 № 1198-VII, який встановлює істотні зміни у системі правового регулювання сфери житлово-комунальних послуг в Україні.

Законом № 1198 внесено зміни до Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в тому числі ст. 19, ст. 29 даного Закону доповнено новими частинами в такій редакції:

Ч. 5 ст. 19: Виконавцем послуг з централізованого постачання холодної води та послуг з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем) для об’єктів усіх форм власності є суб’єкт господарювання, що провадить господарську діяльність з централізованого водопостачання та водовідведення;

Ч. 7 ст. 26: Договір на надання послуг з централізованого опалення, послуг з централізованого постачання холодної води, послуг з централізованого постачання гарячої води, послуг з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), що укладається виконавцем із споживачем — фізичною особою, яка не є суб’єктом господарювання, є договором приєднання.

З метою виконання положень Закону України №1198 від 10.04.2014 р., які визначають підприємства централізованого водопостачання та водовідведення безпосередніми виконавцями послуг з централізованого водопостачання та водовідведення для мешканців, розробили необхідні документи для належного оформлення правових відносин у нових умовах. Тобто кожен власник має безпосередньо з виконавцем послуг укласти прямі договори. Для вирішення суперечливих питань та уникнення прогалин в законодавстві обслуговуюча організація має надати документ підтверджуючий відмові від прямих договорів з виконавцями послуг і залишення ОСББ колективним замовником послуг або згоду мешканців на перехід на прямі договори. Вказане питання має вирішуватись на загальних зборах ОСББ.

Тому на перехідний період до вирішення всіх питань, пов’язаних зі зміною виконавця послуг, враховуючи досягнуті домовленості про співпрацю між Київводоканалом, Київенерго та житловими організаціями, які володіють всіма даними, необхідними для роботи зі споживачами, з метою недопущення погіршення умов забезпечення населення комунальними послугами, житлові організації відповідних будинків продовжать роботу з обслуговування споживачів послуг з централізованого холодного водопостачання і водовідведення.

Щодо створення ремонтного та резервного фонду

Спеціальні фонди створюється за рішенням загальних зборів ОСББ, які регулюють свою діяльність на підставі затверджених положень, тобто в нашому випадку положення про ремонтний та резервний фонд. Положення має визначати напрями використання коштів резервного, ремонтного фонду і встановлює процедури, пов’язані з виділенням коштів резервного, ремонтного фонду відповідного бюджету та звітуванням про їх використання,  інше. Положення має бути затверджено Правлінням ОСББ.

Після прийняття рішення про створення фондів та встановлення тарифу, можливо здійснювати відрахування до фондів.

Після здачі в експлуатацію будинку вже пройшло 12 років, тому в будинку необхідно проводити поточні ремонти. В зв’язку з тим, що коштів на проведення ремонтів не передбачено кошторисом, є необхідністю створення ремонтного та резервного фонду та встановлення відповідного тарифу для відрахувань. При створенні фондів ОСББ зможе поступово проводити ремонт будинку.

В зв’язку з тим, що коштів на проведення ремонтів не передбачено кошторисом необхідно створити фонди, та тариф ремонтного фонду  у розмірі  0,55 (п’ятдесят п’ять) копійок за один кв. м. загальної площі приміщення та резервного фонду у розмірі 1 (одна) грн. 00 коп. за один кв. м. загальної площі, який мають сплачувати власники першого поверху та власники квартир/приміщень, що здають в оренду квартиру/приміщення є обґрунтованими та необхідними для підтримки будинку у належному стані. Тому доцільно створити фонди та затвердити тарифи у розмірі 0,55 (п’ятдесят п’ять) копійок та 1 (одна) грн. 00 коп. за один кв. м. загальної площі.

Щодо змін до складу правління ОСББ «Оберіг на Позняках»

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання відноситься, зокрема обрання членів правління, визначення кількісного складу правління. Згідно чого тільки на загальних зборах співвласників ОСББ можливе прийняття рішення, щодо зміни кількісного складу та обрання членів правління.

З моменту затвердження складу правління у кількості 27 осіб, більшість з них втратили право власності на квартири внаслідок продажу, смерті та заборгованості по оплаті комунальних послуг. Відповідно до чого втратили право бути членами Правління. Згідно з чим існувала необхідність затвердити новий склад правління.

Не вбачається порушення норм законодавства, щодо затвердження нового складу правління.

Щодо затвердження програми «теплий дім» (енергозберігаюче обладнання) та програми кредитування.

Державні банки розпочали кредитування енергоефективних заходів у рамках Урядової програми енергозбереження. Отримати кредит можуть як фізичні особи, так і об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Частина кредиту на придбання енергоефективного обладнання і матеріалів компенсується державою.

В нашому будинку вікна є дерев’яні та потребують заміни, якщо дерев’яні вікна та встановити енергозберігаючі п’ятикамерні профілі з двокамерним склопакетом в місцях загального користування та на других поверхах всіх під’їздів, що посилить заходи безпеки будинку та зменшить витрати на опалення.

Для цього потрібно звернутися до державного банку з клопотанням щодо отримання кредиту та укласти із Банком кредитний договір, відповідно до якого передбачається отримання ОСББ «Оберіг на Позняках» в Банку невідновлювальної кредитної лінії. Вказане питання має бути вирішено на загальних зборах співвласників ОСББ, з наданням повноважень на підписання договору з банком.

Згідно з чим, доцільно звернутися до банківської установи для отримання кредитування енергоефективних заходів у рамках Урядової програми енергозбереження, тому, що при застосуванні заходів по програмі енергозбереження ОСББ отримає розстрочку завдяки компенсації державою більше 40% коштів, за придбане обладнання, а це в свою чергу призведе до зменшення витрати по утриманню будинку.

Щодо приведення Статуту ОСББ «Оберіг на Позняках», у відповідність до норм чинного законодавства та затвердження нової редакції Статуту Об’єднання.

З 1 липня набрав чинності закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Новий закон вніс ряд змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

В зв’язку з чим, є необхідність привести Статут ОСББ «Оберіг на Позняках», у відповідність до норм чинного законодавства та затвердити нову редакцію Статуту Об’єднання.

Підготовлений проект Статуту повністю відповідає вимогам Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та не суперечить нормам чинного законодавства.

Щодо надання повноважень на проведення державної реєстрації змін та проведення змін.

Державна реєстрація змін до установчих документів юридичної особи проводиться державним реєстратором за місцезнаходженням юридичної особи (стаття 5 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців»).

Перелік документів для проведення державної реєстрації змін до установчих документів встановлений статтею 29 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців». Серед , яких міститься Рішення загальних зборів про внесення змін до установчих документів із зазначенням особи, яку наділили повноваженнями для надання та підписання документів на проведення змін до установчих документів.

Тільки після внесення запису до ЄДР, ОСББ може керуватися та здійснювати свою діяльність на підставі нових установчих документів.

Тому у відповідності до законодавства вибрано і наділено уповноважено особу  Голову правління для проведення державної реєстрації змін.

Висновки

Ревізійна комісія при перевірці встановила, що порушень стосовно прийняття рішень на Загальних зборах співвласників ОСББ «Оберіг на Позняках» не здійснювалося. Рішення приймалися у відповідності до Статуту Об’єднання, Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та інших нормативних актів:


Коментарі

Немає коментарів до цього матеріалу. Прокоментуйте першим